Airbnb на Бали оказался под серьезным давлением со стороны властей, и остров готовится к ужесточению правил для сервисов краткосрочной аренды. Местное правительство открыто заявляет: текущая модель работы платформы не устраивает ни с экономической, ни с социальной точки зрения, а значит, туристов в ближайшие годы могут ждать заметные перемены в привычных способах размещения.
Речь идет не о косметических корректировках, а о возможном фактическом запрете или почти полном сворачивании деятельности платформы на острове. Губернатор Бали уже поручил профильным ведомствам подготовить пакет ограничительных мер. Это особенно чувствительно на фоне того, что за последние годы именно через Airbnb и похожие сервисы шла значительная часть бронирований вилл, апартаментов и гостевых домов – как для индивидуальных путешественников, так и для состоятельных туристов, выбирающих уединенные резиденции с персоналом и бассейнами.
Главный аргумент властей – слабый вклад платформы в местную экономику. По словам губернатора, при нынешнем устройстве рынка значительная часть денег, которые приносят туристы, уходит за пределы страны. Комиссии и прибыль оседают в иностранных структурах, в то время как официальный гостиничный сектор и местный бизнес недополучают доход. Власти считают, что такая модель «аренда жилья на Бали Airbnb» выгодна, в первую очередь, отдельным владельцам и зарубежным компаниям, но не острову в целом.
Не менее острой проблемой стал теневой сегмент аренды. На платформе, по данным чиновников, представлено множество объектов, которыми управляют владельцы без каких-либо разрешений и лицензий. Некоторым из них вменяют неуплату налогов, нарушение целевого использования земли и игнорирование строительных и санитарных норм. В правительстве подчеркивают, что с подобными участниками рынка намерены бороться жестко, вплоть до полного закрытия их объектов и крупных штрафов.
По оценкам местных властей, значительная доля жилья, сдаваемого через онлайн-площадки, официально регистрируется как частные дома, а не коммерческая недвижимость. Это делает контроль почти невозможным: сложно отслеживать реальные доходы собственников, оценивать нагрузку на инфраструктуру, контролировать безопасность и пожарные нормы. Одновременно это создает нечестную конкуренцию для отелей, сертифицированных вилл и легальных гостевых домов, которые вынуждены соблюдать строгие требования и платить все налоги.
Жалоб от местных жителей за последние годы стало заметно больше. Люди говорят о росте стоимости аренды и недвижимости в районах, где раньше жили преимущественно балийцы, а теперь подавляющее число домов сдается туристам посуточно. Кварталы меняют лицо: долгосрочных жильцов вытесняют гости, ориентированные на краткий отдых, ночную жизнь и развлечения. Власти опасаются, что без регулирования этот тренд усиливается и может привести к обострению социального напряжения, а также разрушению традиционного уклада в деревнях и небольших городках.
Ситуация выглядит особенно чувствительной на фоне того, что Бали остается одним из самых популярных направлений у россиян. В 2024 году остров посетили около 150 тысяч путешественников из России, а за первые месяцы 2025-го показатель уже перевалил за 115 тысяч. Для многих именно онлайн-платформы остаются привычным инструментом, чтобы быстро забронировать виллу на Бали для туристов или найти нестандартное жилье – от комнат в семейных домах до больших вилл с садом и бассейном.
Если ограничения в отношении Airbnb всерьез вступят в силу, туристам придется менять стратегию подготовки поездки. Ожидается, что возрастающую роль снова начнут играть сетевые и независимые отели, официально зарегистрированные гостевые дома и локальные онлайн-площадки, работающие по правилам Индонезии. Часть владельцев вилл, скорее всего, переориентируется на прямые продажи через собственные сайты, Telegram-каналы и локальных агентов, продвигающих суточную аренду вилл и апартаментов на Бали без участия международных платформ.
Для путешественников последствия могут оказаться неоднозначными. С одной стороны, предложение необычных и бюджетных вариантов может сократиться, особенно в нетуристических районах. Люди, привыкшие селиться «как местные» – в простых домиках, авторских виллах или уединенных бунгало вдали от массовых курортов, – рискуют столкнуться с дефицитом таких объектов и ростом цен на легальное жилье. С другой – рынок станет прозрачнее, а риски столкнуться с нелегальными арендодателями, которые игнорируют правила безопасности и могут в любой момент отменить бронь, уменьшатся.
Власти Бали делают ставку именно на прозрачность и управляемость отрасли. Контролируемый рынок, по их задумке, позволит лучше отслеживать налоговые поступления, следить за соблюдением экологических норм, ограничивать хаотичную застройку и нагрузки на инфраструктуру в перегруженных районах. Для острова, который уже несколько лет живет под давлением массового туризма, это вопрос выживаемости: нехватка воды, перегруженные дороги, проблемы с вывозом мусора – все это напрямую связано с тем, сколько людей одновременно отдыхает на Бали и где они селятся.
Важно и то, что планы по ужесточению правил для Airbnb на Бали вписываются в общемировой тренд. Многие популярные туристические города – от Барселоны и Амстердама до Нью-Йорка – уже ввели лимиты на количество объектов краткосрочной аренды, обязали владельцев регистрироваться, а платформы – передавать данные властям. Мотивы везде схожи: защита интересов местных жителей, поддержка легального гостиничного бизнеса и борьба с «серой» экономикой. Бали лишь адаптирует эту повестку к своим реалиям и масштабу туристического потока.
Пока точные сроки и формат будущих ограничений не объявлены, но риторика чиновников показывает, что курс на ужесточение вряд ли изменится. Туристам, которые планируют поездку в 2025–2026 годах, уже сейчас стоит следить за новостями и учитывать, что привычная аренда жилья на Бали Airbnb может стать недоступной или существенно измениться по условиям. Подробно о возможных сценариях, вариантах размещения и ожидаемых последствиях для путешественников рассказывается в материале о том, как меняется аренда жилья на Бали и что ждёт туристов после ужесточения правил для Airbnb.
На этом фоне все больше путешественников задумываются, как снять виллу на Бали без Airbnb и не потерять в качестве. Один из очевидных путей – обращение к крупным международным и локальным агрегаторам отелей и апартаментов, которые работают в правовом поле Индонезии и уже имеют договоры с сертифицированными объектами размещения. Многие из них расширяют разделы с частными виллами и бутик-отелями, по сути предлагая легальную альтернативу модели «квартира у частника».
Другой вариант – альтернатива Airbnb на Бали: аренда через местные агентства недвижимости и туристические компании. У них, как правило, есть портфели проверенных объектов с оформленными документами, понятными условиями и поддержкой на месте. Да, иногда это может быть чуть дороже, чем у условного частника, который не платит налоги, но в ответ путешественник получает более высокую степень защиты, прозрачный договор и меньший риск столкнуться с неожиданной отменой брони по приезде.
Отдельно растет сегмент прямых бронирований. Хозяева вилл и небольших комплексов все чаще создают собственные сайты, страницы в социальных сетях и каналы для коммуникации с гостями. Для туристов это шанс договориться о выгодных условиях, особенно при длительном проживании или в низкий сезон. Однако при таком формате важно тщательно проверять репутацию: читать отзывы на независимых платформах, смотреть геометки и фото, уточнять, есть ли у объекта регистрация и разрешения. В идеале – запрашивать договор или подтверждение бронирования с полными реквизитами.
Тем, кто привык к максимально гибким форматам проживания, стоит пересмотреть подходы к планированию. Суточная аренда вилл и апартаментов на Бали, скорее всего, никуда не исчезнет как явление, но станет более формализованной: часть объектов уйдет в официальный сектор, часть – в закрытые клубные сообщества или частные базы постоянных клиентов. Уже сейчас некоторые виллы отказываются работать с массовыми платформами и принимают гостей только по рекомендациям, снижая риски конфликтов с соседями и нарушений локальных правил.
Российские туристы, планируя путешествие, могут комбинировать разные каналы поиска жилья. Для первых дней после прилета удобно выбрать отель с бесплатной отменой на крупной международной платформе, а затем, разобравшись на месте, через знакомых, местные чаты или агентство подобрать долгосрочный вариант. Такой гибридный подход помогает минимизировать риски и избежать ситуации, когда забронированный через сомнительный канал дом внезапно «пропадает» в день заселения.
Наконец, на фоне всех изменений растет интерес к структурированной информации о рынке размещения. Туристам всё чаще приходится изучать местные правила, ограничения по районам и нюансы регистрации жилья. Материалы вроде подробных обзоров про запрет Airbnb на Бали и последствия для аренды жилья помогают ориентироваться в быстро меняющихся условиях и выбирать те варианты, которые не конфликтуют с местным законодательством и ожиданиями жителей острова.
В перспективе несколько лет Бали, вероятно, придет к более жестко структурированному рынку размещения, где роль крупных платформ снизится, а значение локальных игроков и официально зарегистрированных объектов вырастет. Для кого-то это станет неудобством и ограничением свободы выбора, для кого-то – гарантией безопасности и качества. Но одно ясно уже сейчас: эпоха почти бесконтрольной онлайн-аренды на острове подходит к концу, и всем, кто планирует поездку, стоит учитывать новые реалии и заранее продумывать, через какие каналы искать жилье и как обезопасить себя финансово и юридически.